De toekomst van de Arsenaalsite: uniek terrein in Gentse handen?

Deze zomer verkocht de NMBS haar oude werkplaats vol grote loodsen in Gentbrugge, de zogenoemde Arsenaalsite. Met een oppervlakte van 13 hectare heeft het terrein een enorm potentieel om ‘dé voorbeeldwijk van de 21ste eeuw’ te worden met een unieke mix van wonen, werken, groen, cultuur en veel meer. Gents MilieuFront ziet de site als een plek van duurzame verbinding. De NMBS koos echter voor een openbare verkoop, waardoor alles in handen kan komen van een projectontwikkelaar. De actiegroep Hou de Arsenaalsite in Gentse handen ijvert dat Stad Gent het terrein koopt, zodat maatschappelijke belangen zoals duurzaam wonen, groen- en gemeenschapsvoorzieningen prioriteit kunnen blijven. 

Mix van functies met een kern van betaalbaar wonen
Volgens het huidige BPA (Bijzonder Plan van Aanleg, een plan dat de bestemming van gronden vastlegt) is de Arsenaalsite bestemd als zone voor gemeenschapsvoorzieningen (deel met loodsen) en zone voor openbaar nut (niet-bebouwd deel). Dit BPA werd opgemaakt in 2004, zodat het ouder is dan 15 jaar.
Bijgevolg mag ook het Gewestplan gelden om de bestemming van het terrein te bepalen. Hierin is er sprake van een zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s, dus primeren kleine of middelgrote bedrijven met handwerk of KMO-activiteiten en hun opslag.
Een recente conceptstudie van Stad Gent en NMBS voorziet nog een bredere mix van functies, met klemtoon op maakbedrijven én een wooninvulling voor 30%. Aangezien Gent kampt met nood aan sociale en betaalbare woningen vindt GMF het evident dat voor de Arsenaalsite de focus op betaalbaar wonen in combinatie met ecologisch bouwen wordt gericht.

Stedelijke invloed bij de ontwikkeling
Tijdens een debat over de toekomst van de Arsenaalsite op 10 juli 2021 maakten de Gentse meerderheidspartijen zich sterk dat ze ‘alle tools in handen hebben om zelfs bij verkoop aan een private partner voldoende invloed te hebben bij de ontwikkeling van de site’. De burgemeester somde volgende hefbomen op: de bovengenoemde conceptstudie, Ruimte voor Gent – de structuurvisie 2030 van de Stad – en de benodigde stedelijke goedkeuring van het toekomstige masterplan voor de terreinontwikkeling. Aanvullend heeft Stad Gent aan de bevoegde minister gevraagd om zeker een deel te kunnen kopen in het belang van ontwikkeling van betaalbare woningen. Hoe dan ook richtte de Gentse stadsbouwmeester een duidelijk waarschuwing aan potentiële kopers: ‘Overbied je niet, want er ligt een duidelijke stedelijke visie voor de Arsenaalsite op tafel!’

Plek van duurzame verbinding
GMF pleit ervoor om bij de ontwikkeling van de Arsenaalsite het ruimere plaatje goed in het oog te houden. Uitzoomen toont immers dat de omliggende omgeving twee interessante aanknopingspunten biedt.
Zo ligt de site tussen de stations van Dampoort en Sint-Pieters. In Ruimte voor Gent werd reeds geopperd het station van Gentbrugge te verplaatsen. Een herlokalisering van dit station in de richting van de Arsenaalsite kan een multimodaal verkeersknooppunt doen ontstaan ter hoogte van de Brusselsesteenweg, aangezien tramlijnen 2 en 4 vlakbij passeren en de Park & Ride van Gentbrugge er vlak naast ligt. Aangevuld met enkele hoofdfietsroutes uit de buurt wordt de Arsenaalsite zo een hub van duurzame mobiliteit!

Daarnaast bevindt het terrein zich precies tussen twee belangrijke groenelementen. In het oosten strekken de Gentbrugse Meersen als het ware een vinger uit naar de Arsenaalsite. In het westen loopt de in Ruimte voor Gent gedefinieerde Groenklimaatas 4 langs de Bovenschelde. Ontwikkeling met aandacht voor voldoende natuurlijke elementen maakt van het terrein een groene verbinding tussen de Schelde en de Meersen.
De grootte van de site biedt daarnaast nog heel wat andere mogelijkheden. Zo ziet GMF er graag een circulair middelpunt voor grote materiaalstromen en een bloeiende repareereconomie ontstaan.

Hou de Arsenaalsite in Gentse handen!
De tweede ronde van de openbare verkoop liep af op 3 september. Kreeg de NMBS haar zin, dan gaat de grond naar de hoogst biedende projectontwikkelaar met alle gevolgen van dien; de eerder genoemde conceptnota heeft immers geen juridische waarde, zodat de kans bestaat dat dit dode letter blijft. Om bestemmingen vast te leggen, is een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) nodig, wat er vandaag nog niet is. 

In het slechtste geval blijft de Arsenaalsite nog jarenlang braak liggen of wordt het een ordinair bedrijventerrein. Sowieso zal Stad Gent moeten onderhandelen met de nieuwe eigenaar. Dat betekent nemen én geven, dus niet alle eisen zullen worden doorgedrukt. Wat met publiek groen, betaalbaar wonen, de verbinding van de groenassen en mobiliteit? GMF volgt de logica van de actiegroep: Gents eigenaarschap geeft de grootste garantie op de duurzame ontwikkeling de site.

Bij het ter perse gaan van Frontaal herfst 2021 was er nog geen definitieve beslissing over de verkoop. Wel circuleerde een bedrag van 56,5 miljoen euro als hoogste bod. Met bijna het dubbele van de vraagprijs lijkt de eenzijdige focus op winstgevende activiteiten (bijv. appartementen) onafwendbaar en een evenwichtige, kwalitatieve ontwikkeling onwaarschijnlijk. Benieuwd hoe daadkrachtig Stad Gent haar hefbomen in stelling kan brengen.

Op 19 oktober 2021 werd bekend gemaakt dat drie West-Vlaamse ondernemers de Arsenaalsite gekocht hebben. Het is niet duidelijk hoeveel ze voor de site, 18 hectare groot, betaald hebben.

Meer info vind je hier

Dit artikel werd geschreven door Eva Van Eenoo en An Van Hemeldonck voor Frontaal (editie herfst 2021), het magazine van Gents MilieuFront. Wil je ook 4x per jaar inspirerende en kritische Frontaal-artikels lezen op papier of digitaal? Word nu lid van GMF en geniet van Frontaal en tal van andere fijne voordelen!

Foto’s: Alexander Dumarey