Slim, slimmer, slimst. Verdichting & open ruimte als bondgenoten

In Vlaanderen verdwijnt in 2023 dagelijks meer dan 5 ha open ruimte onder het beton. Die inname reduceren tot 0 is dé uitdaging van de bouwshift. Tegelijk spelen thema’s als bevolkingsgroei, vergrijzing, gezinsverdunning én vergroening. Meer doen met minder ruimte is dus het credo.

Slim verdichten
In steden en goed gelegen kernen is verdichten een manier om tot zuiniger ruimtegebruik te komen. Dit kan door op de juiste plekken te bouwen in hogere dichtheden, door te stapelen, door functies te combineren, door een optimaler hergebruik van gebouwen… Maar gebeurt dat in praktijk altijd even slim? En wat is dat eigenlijk, slim verdichten?

Experts halen hiervoor een aantal kenmerken aan:

• verdicht vooral op plekken die (in de nabije toekomst) goed bereikbaar zijn met openbaar vervoer en fiets en voldoende basisvoorzieningen in de buurt hebben;
• heb oog voor de kwaliteiten van de concrete plek, zoals aanwezige bomen of erfgoed: niet alles zomaar volbouwen dus;
• zet in op diversiteit: woningen voor verschillende huishoudtypes en budgetten, niet-residentiële functies, publieke ruimte, groen… Laat een eerlijk deel van de financiële meerwaarde van een denser programma terugvloeien naar publieke doelen;
• ontwerp mensgericht: zorg voor ruimte voor ontmoeting, maar ook voor voldoende privacy voor nieuwe en bestaande bewoners;
• benut kansen voor gedeeld ruimtegebruik zoals collectieve tuinen of co-housing;
• benut dichtheid en diversiteit door te koppelen met duurzame energiesystemen.goçogl

Dat alles maakt dat slim verdichten sterk afhankelijk is van de ruimtelijke context. Maatwerk dus.

De kernstad
‘Dat idee van maatwerk zit ook wel in het beleid van de Stad’, zegt Erik Grietens. Hij zit namens GMF in de Gemeentelijke Commissie voor Ruimtelijke Ordening. Zo wordt in de al dicht bebouwde 19de-eeuwse wijken vooral ingezet op ontluchten, eerder dan verdichten. Erik woont aan het Boerenhof in het Rabot, een mooi voorbeeld van zo’n ontluchtingsproject. ‘Het binnenblok stond hier volledig vol met oude garageboxen. De Stad heeft die opgekocht om hier een groenzone van te maken. Bewoners konden een stukje tuin bijkopen.’

Toch ziet Erik in dergelijke wijken ook verdichtingskansen door woningen te splitsen of een extra bouwlaag toe te laten. Ook stadsvernieuwingsprojecten bieden kansen. Erik haalt het project Tondelier aan. Hier wordt een voormalige industriesite getransformeerd tot één van de grootste passiefwijken van België met 20% budget- en 20% sociale woningen, de nodige wijkvoorzieningen, publiek groen en behoud van industrieel erfgoed.

De groeistad
In 20ste-eeuwse wijken zoals Zwijnaarde of Wondelgem ziet Stad Gent meer potentieel om te verdichten. Via wijkstructuurschetsen geeft men aan waar extra woningen kunnen komen en waar extra groen of fietspaden wenselijk zijn.
Voor Zwijnaarde is recent zo’n structuurschets opgemaakt. Peter Provenier, buurtbewoner en actief binnen het Overlegplatform Zwijnaarde, vindt dat op zich een goede zaak. Toch ervaart hij in de praktijk een aantal pijnpunten. ‘De realisatie ervan is sterk projectgericht vanuit opportuniteiten die ontwikkelaars zien. Dat leidde al tot niet goed ingepaste projecten met buurtprotest tot gevolg. Het is het voor bewoners ook niet duidelijk wanneer de beloofde groen- en fietsassen er komen. Het evenwicht tussen lusten en lasten voelt hierdoor niet in balans.’
Bouke Billiet, beleidsmedewerker bij GMF, beaamt de kritiek. ‘Projecten vertrekken te vaak vanuit het idee dat de omgeving zich maar moet aanpassen aan het project. Dit zou natuurlijk omgekeerd moeten zijn. Ook het ambitieniveau qua groen of duurzame mobiliteit kan hoger. Verder zou de Stad sterker moeten inzetten op het bijsturen of tegenhouden van bedenkelijke projecten. GMF probeert belangrijke dossiers via bezwaarschriften bij te sturen, maar ziet natuurlijk liever dat ontwikkelaars hun huiswerk beter maken.’

Slimmer verdichten
We moeten dus nog slimmer verdichten. Welke mogelijkheden ziet de Stad?
‘Het klopt inderdaad dat de wijkstructuurschetsen geen specifiek investeringbudget hebben’, vertelt Philippe van Wesenbeeck, diensthoofd Stedenbouw en Ruimtelijke Planning. ‘Toch zijn die schetsen belangrijk omwille van de visie die erin staat. Dat biedt ons de mogelijkheid om projecten in de gewenste richting bij te sturen. We proberen nu ook investeringsprogramma’s van de verschillende stadsdiensten gerichter in te zetten voor de realisatie van die visies.’
Daarnaast werkt de Stad aan regelgeving om lasten en lusten beter te verdelen. ‘Tot nu toe onderhandelden we op projectniveau met ontwikkelaars over de meerwaarde van het project en welk deel daarvan te investeren in publieke doelen. Momenteel leggen we de laatste hand aan een verordening die via duidelijke regels de meerwaarde van bouwprojecten bepaalt en welk deel van die meerwaarde moet worden gebruikt om publieke functies te realiseren. Vernieuwend hierbij is dat dit ook op wijkniveau kan functioneren.’
Voor de 20ste-eeuwse verkavelingen zou dit moeten evolueren naar een wijkfonds dat wordt gespijsd door verdere verdichting en wordt gebruikt om bijvoorbeeld overmaatse wegen te transformeren naar groene leefstraten.
‘Om meer rekening te houden met bestaande bomen werken we ook aan een regeling om een bomeneffectanalyse door ontwikkelaars beter af te dwingen.’ De Stad bouwt hiermee voort op conclusies van de open raad Bomen & bouwen die GMF recent organiseerde.
‘Ten slotte willen we sterker inzetten op het uitdragen van goede voorbeelden én op het voortraject met ontwikkelaars om samen met de buurt tot goede plannen te komen’, geeft Philippe nog mee.

Samen met de buurt
Die vroege participatie zit ingebakken in het project Coöperatieve Buren. Binnen goed gelegen verkavelingswijken worden buren samengebracht om hun woningen gezamenlijk te renoveren én om na te denken over een slimmer ruimtegebruik. Dat kan bijvoorbeeld door het opsplitsen van een te groot geworden woning of door de ruimte tussen vrijstaande woningen te gebruiken.
‘Belangrijk hierbij is dat we vertrekken van de wensen en noden van de bewoners’, vertelt Merijn Van den Eede van LabLand vzw. ‘Wij faciliteren, gaan in gesprek met de Stad en proberen samen tot duurzame oplossingen te komen.’ Eigenaars kunnen op die manier comfortabel en energiezuinig in hun wijk blijven wonen.
Merijn ziet ook maatschappelijke voordelen. ‘Door andere woningtypes te creëren, vergroten we de diversiteit in de wijk. Daarnaast ontstaan vanuit de leefwereld van bewoners gedragen ideeën over collectiviteit. Ten slotte merken we dat het draagvlak in de buurt vaak een stuk hoger ligt dan bij meer traditionele verdichtingsprojecten van ontwikkelaars. Buurtbewoners zijn prima ambassadeurs om de rest van de buurt mee te krijgen.’ Toekomstgerichte oplossingen botsen wel nog op bepaalde regels en normen. ‘Het wegwerken van die drempels willen we mee op de beleidsagenda zetten.’

Slimst verdichten
Het project Coöperatieve Buren zet hiermee in op de meest slimme vorm van verdichten: het maximaal hergebruiken van reeds bebouwde percelen. Hét uitgangspunt van de bouwshift. Maar hoe realistisch is het om in Gent geen waardevolle open ruimte meer aan te snijden?
Philippe van Wesenbeeck: ‘Het klopt dat er binnen de huidige bestemmingen voor wonen, industrie, recreatie… ook nog heel wat waardevolle gebieden liggen die we liever niet bebouwd zien worden.’ Via het RUP Groen (2021) herbestemde Stad Gent al 125 ha aan dergelijke ‘harde’ bestemmingen als groengebied. Geen evidentie, want eigenaars kunnen aanspraak maken op planschade en er worden middelen voorzien voor verwerving van gronden.
‘Voor Gent is een tweede RUP Groen momenteel financieel onhaalbaar. Zeker vanuit het gegeven dat de Vlaamse Regering plannen heeft om de planschade, die de Stad aan eigenaars zou moeten betalen, fors te verhogen.’ Voorlopig valt Gent dus terug op het onderhandelen met ontwikkelaars om dergelijke gebieden zo veel mogelijk te vrijwaren.

Dit artikel werd geschreven door Bert Barla voor Frontaal (editie zomer 2023), het magazine van Gents MilieuFront. Wil je ook 4x per jaar inspirerende en kritische Frontaal-artikels lezen op papier of digitaal? Word nu lid van GMF en geniet van Frontaal en tal van andere fijne voordelen!

Illustraties: Andy Bruyninckx