Van verkaveling naar ecologische wijk

De stad Gent heeft plannen om een groot woonuitbreidingsgebied in Baarle te bebouwen met 200 sociale woningen. Daar komt veel protest tegen, want het is een mooi, open koutergebied waar koeien grazen in de wei. Bovendien ligt het gebied te ver van de stad om er naar toe te fietsen. Hier geraak je enkel vlot met de auto. Nieuwe bebouwing zal automatisch voor extra autoverkeer zorgen. De stad heeft de mond vol over verdichten van bestaande wijken om zo open ruimte te sparen. Ook onze bouwmeester roept op om naar hogere bouwdichtheden te zoeken in bestaande buurten, net zoals de Vlaamse regering dat doet met de zogenaamde betonstop. Dat moet ook in Drongen en Baarle kunnen.

Marie Bertier maakte als studente toegepaste architectuur haar eindproef over het verdichten van een grote verkaveling naast het station van Drongen, dit als alternatief voor het verkavelen van open ruimte. De conclusie? Met enkele creatieve ingrepen kan je in deze verkaveling evenveel extra woningen bouwen als er voorzien worden in de open ruimte in Baarle. Met tal van voordelen op vlak van mobiliteit en energiebesparing. De eigenaars kunnen er financieel beter van worden en het biedt oplossingen voor ouderen die nu in een onaangepaste woning leven.

De verkaveling

De bestudeerde verkaveling ligt op wandel- en fietsafstand van het station van Drongen, aan de Deinsesteenweg. Hier werd bij de verkaveling heel kwistig met ruimte omgesprongen. Het merendeel van de woningen zijn alleenstaande woningen met vaak grote en diepe tuinen. Er ligt enorm veel beton. Uit de berekeningen blijkt dat er zelfs meer oppervlakte naar beton gaat voor wegen, opritten en parkings (19% van de verkaveling), dan naar de woningen zelf (11%). De overige oppervlaktes zijn tuinen en openbaar groen.

Verschillende opties

In deze verkaveling is heel wat ruimte beschikbaar om te verdichten. Dat kan op verschillende manieren. Een eerste optie is om een nieuwe woonunit te bouwen tegen een bestaande vrijstaande woning, zodat een halfopen bebouwing ontstaat. Een vergelijkbare optie is het opvullen van de ruimte tussen twee vrijstaande woningen, zodat er rijwoningen komen.

Een andere mogelijkheid is ‘bouwen in tweede lijn’. Omdat veel van de woningen diepe tuinen hebben, kan achteraan in de tuin een tweede rij woningen gebouwd worden. De tuin kan al dan niet gemeenschappelijk worden of opgedeeld worden in twee.

Een derde optie, die daarop verderbouwt, is het integreren van bestaande woningen in een woonerf rond een gemeenschappelijke binnentuin, met een gedeelde fietsenstalling, bergruimte of een buurtmoestuin. Deze oplossing is tevens een goede basis voor een cohousingproject.

 (onderschrift: ontwerp Marie Bertier)

Als je verschillende van deze opties combineert, kunnen er in de verkaveling naast het station van Drongen 200 bijkomende woonunits gebouwd worden. Evenveel als de stad voorziet in de open ruimte in Baarle.

Goed voor het klimaat

De voorgestelde oplossingen zijn ingrijpend, maar bieden tal van voordelen. Twee derde van de broeikasgassen die we veroorzaken komen van gebouwenverwarming en autoverkeer. Omdat de verkaveling vlak naast het station ligt, heb je hier een goed alternatief voor de auto. Zo kan die klimaatimpact verder dalen.  

Veel van de woningen in deze verkaveling zijn versleten en verbruiken heel wat energie. Dergelijke grote, oude woningen renoveren naar de energiestandaarden van vandaag kost handenvol geld. Door een deel van je kavel te verkopen en er een nieuwe woning op te laten bouwen, kan je met die inkomsten je eigen woning renoveren. Bovendien verbruikt een rijwoning of geschakelde woning veel minder energie dan een vrijstaande woning, omdat er minder energieverlies is langs buitenmuren. Zo zullen je maandelijkse energierekeningen een pak lager liggen.

WOW! Waardig ouder worden

Heel wat inwoners van deze verkaveling zijn ouderen. Omdat de kinderen al lang het huis uit zijn, zijn de woningen te groot in onderhoud. Of door trappen onaangepast voor mensen die slecht te been zijn. Als het echt niet meer lukt om alleen thuis te blijven wonen, zijn er weinig keuzes. Een serviceflat is duur en lang niet voor iedereen financieel haalbaar. Een bejaardentehuis wordt vooral aanzien als een wachtkamer naar de dood. Geen van beide wordt door ouderen beschouwd als een volwaardige woonvorm. Ze blijven liever zo lang mogelijk in een onaangepast huis wonen, zetten desnoods hun bed in de living of een douche in de garage.

Dit is een algemeen probleem in Vlaanderen, dat almaar groter zal worden. Het aantal 60-plussers zal de volgende jaren stijgen van 1,4 naar 2,3 miljoen mensen, het aantal 80-plussers zal verdubbelen van 400.000 naar 800.000. Het verdichten van de verkaveling biedt alvast de mogelijkheid dat ouderen in hun vertrouwde woonomgeving blijven wonen, zelfs letterlijk in hun achtertuin. En dat in een woonunit die aangepast is aan hun noden.Bovendien kan een jong gezin in het oude huis terecht, zodat ze dicht bij de stad kunnen blijven wonen. En zo ontstaat een gezonde mix van jong en oud.

Een verdienmodel

Ingrijpen in een vertrouwde woonomgeving zal veel weerstand oproepen bij de inwoners. Daarom moet ook nagedacht worden over mogelijke verdienmodellen, zodat de bewoners er financieel beter van worden. Vandaag raken grote, oude woningen steeds moeilijker verkocht. Of toch zeker niet aan de prijs waar de eigenaars op gehoopt hadden. De investeringen om dergelijke woningen aan de huidige energie-eisen te laten voldoen, worden van de verkoopprijs afgetrokken. Jonge gezinnen op zoek naar een woning kijken ook steeds vaker op tegen te grote tuinen, wegens het vele onderhoud. Waardoor de prijzen voor dit soort woningen onder druk staan.

Door de verkaveling te verdichten en te evolueren naar rijwoningen, geschakelde woningen of woonerven rond een binnentuin, kunnen de huidige bewoners dubbele winst boeken. Door een deel van de kavel te verkopen, kan de huidige woning energiezuinig gerenoveerd worden. Daardoor blijft de woning waardevast. Of ze kunnen hun gerenoveerde woning later verkopen aan een jong gezin en met een deel van die opbrengst verhuizen naar een kleinere, aangepaste woonunit in hun vertrouwde woonomgeving. Startende gezinnen zullen dan weer aangetrokken worden door woningen waar geen dure renovatiewerken nodig zijn. Of door gemeenschappelijke tuinen die minder onderhoud vragen. En door de ligging vlak naast het station, zodat ze niet dagelijks afhankelijk zijn van hun auto.

De eindproef van Marie Bertier kan je hieronder raadplegen.