Wooncoop – huren bij jezelf

Huur je of bezit je een eigen woonst? Iedereen krijgt de vraag nu en dan voorgelegd, zeker als je in populair Gent woont. De druk op onze stedelijke woonmarkt is enorm hoog, wat wonen tot hét thema van de lokale verkiezingen van 2018 maakte. Toch kent die druk ook een positief gevolg, want hierdoor ontluiken alternatieve woonvormen. Zo zou het antwoord op bovenstaande vraag kunnen luiden dat je bij jezelf huurt, en je dus wooncoopt. Omdat dit gloednieuwe concept op de woonmarkt vaak nog geen belletje doet rinkelen, zoekt Gents MilieuFront uit wat wooncoop precies doet.

De idee

‘Er loopt heel wat mis op de woonmarkt’, poneert Karel Lootens, een van de drie enthousiaste oprichters van wooncoop. ‘Niet enkel met de kwaliteit van de huizen, maar ook met torenhoge prijzen, oneerlijke concurrentie en banken die soms lastig doen. Voor vele mensen is een fijne woning tegenwoordig niet meer te koop of te huur, maar simpelweg te duur.’ Wooncoop wil dat veranderen en stelt zich als missie wonen betaalbaar te maken voor een breed publiek. ‘We stellen vast dat mensen vaak een huis kopen, omdat ze geen huur – weggesmeten geld – willen betalen aan een onbekende huisbaas. De vraag rijst of iedereen per se eigenaar moet zijn van een woning. Voor sommigen is gebruiksrecht voldoende, wat tegenwoordig al frequent voorkomt bij autodelen. Daarnaast dromen velen van faire economische transacties onder elkaar. Verder willen steeds minder mensen eenzaam in hun eigen stekje wonen, maar wordt huisvesting eerder als iets collectiefs gezien.’ Vanuit dat oogpunt wil wooncoop een ondersteunend vehikel vormen, waarmee verschillende mensen samen een eigen huis met enkele gedeelde ruimtes kunnen huren, wat anders omwille van administratieve, juridische, economische of praktische aspecten onmogelijk lukt.

De werking

Kort samengevat: wooncoop is een coöperatie die woningen verhuurt. Alle huurders van die huizen zijn aandeelhouder van wooncoop en bijgevolg mede-eigenaar van de coöperatie, waardoor ze een inhoudelijke en juridische betrokkenheid hebben. Het belangrijkste voordeel bestaat erin dat een coöperant-bewoner binnen de coöperatie levenslang woonrecht heeft. Elke bewoner van een wooncooppand huurt als het ware bij zichzelf en combineert zo de voordelen van huren met die van zelf eigenaar zijn. Als overkoepelende coöperatie zorgt wooncoop voor de centrale organisatie van het pand zoals aankoop, beheer en (ver)bouw(ing). De bewoners-coöperanten krijgen aanvullend inspraak over de inrichting van het huis dat ze zullen huren. ‘We gaan ervan uit dat de gemiddelde mens geen zin heeft om een dak te verbouwen, maar wel de kleur van zijn keukenmuren wil kiezen. Toch werken we niet helemaal à la tête du client, omdat iedere bewoner te allen tijde vervangbaar dient te zijn. We letten bij onze panden daarom heel sterk op ligging, bereikbaarheid en ecologische aspecten. Zo vinden we snel een nieuwe bewoner wanneer iemand vertrekt.’

De bewoners

‘Jij en ik’ is het antwoord dat Karel geeft op de vraag welk soort bewoners wooncoop zoekt. Algemeen richt de coöperatie zich op mensen die een eigen woning willen huren én ruimtes willen delen. Belangrijk is dat wooncoop altijd vraaggedreven werkt. ‘We starten vanuit een groep mensen – groot of klein – die samen willen wonen. Die bewonersgroep hoeft nog niet volledig te zijn. Een pand op het oog hebben is evenmin een must. We speculeren dus niet door op voorhand te kopen of te bouwen zoals een projectontwikkelaar, maar bekijken per aanvraag waar de noden liggen.’ Sowieso wil de coöperatie een grote variatie aan woonunits aanbieden. Sommige panden bestaan uit appartementen met veel gemeenschappelijke delen, andere hebben enkel een collectieve tuin. Op die manier wordt een gevarieerd publiek aangetrokken, zowel qua leeftijd als gezinssamenstelling. In de praktijk vinden voorlopig vooral eenoudergezinnen of singles uit de middenklasse de weg naar wooncoop.

Het financiële plaatje

‘We zijn pioniers, maar hebben een absoluut veilig financieel model uitgewerkt’, zegt Karel, niet zonder trots. Wooncoop verzamelt geld bij coöperanten en koopt daarmee panden. Die worden enkel aan diezelfde aandeelhouders verhuurd. Per pand komt minimaal één derde van de aankoopprijs van coöperanten die er zelf in gaan wonen. Een ander deel komt van coöperant-investeerders die er niet gaan wonen, en het laatste derde wordt geleend bij een bank. Voor iedere woonunit in het pand wordt een basishuurprijs bepaald. De eigenlijke huurprijs die een coöperant-bewoner betaalt, hangt af van de hoeveel kapitaal die hij inbrengt. Iedere coöperant-bewoner krijgt immers 4% huurderskorting op zijn aangeleverd kapitaal. Hoe meer kapitaalinbreng, hoe meer huurderskorting er afgetrokken wordt van de basishuurprijs en hoe goedkoper je dus woont. Daarnaast werkt wooncoop met een zogenoemde bewonerskring. Dit zijn coöperanten uit de achterban van een bewoner-coöperant, die mee investeren in wooncoop. Zij kiezen om ofwel de volledige 4% huurderskorting aan hun kameraad-bewoner te schenken, ofwel 2% dividend voor zich te houden en 2% korting af te staan. Aan alle andere coöperant-investeerders – die geen huurder of kameraad van een huurder zijn –  keert wooncoop jaarlijks een beoogd dividend van 2% uit.  

De toekomst

Anderhalf jaar na de oprichting van wooncoop (maart 2019, red.) blikt Karel tevreden terug en vooruit. ‘Wooncoop heeft intussen vijf projecten in Gent, gaande van een eenvoudige burgerwoning over een statig herenhuis tot een oude drukkerij. Bij het grote cohousingproject BioTope aan de Dampoort hebben we op vraag van de bewonersgroep een woonunit aangekocht. Die zal verhuurd worden aan een vluchtelingengezin tegen een voor hen betaalbare prijs. Verder loopt er een project in Brugge, ook in andere steden zijn er gesprekken aan de gang. Het aantal coöperanten stijgt gestaag.’ Tot slot hoopt Karel dat wooncopen op termijn naast huren en kopen een volwaardige plaats op de woonmarkt krijgt.

Meer info: wooncoop.be